Mieszkanie z kredytem po rozwodzie: cztery możliwe scenariusze

Rozwód nie dzieli kredytu hipotecznego. Oboje byli małżonkowie nadal odpowiadają wobec banku tak jak dotąd, dopóki bank nie zgodzi się na zmianę umowy. Podział majątku ustala tylko, kto zostaje właścicielem mieszkania. Z tego wpisu dowiesz się, jakie są cztery realne scenariusze, jak policzyć spłatę byłego małżonka i co zrobić z ratami płaconymi po rozwodzie. Zasady samego podziału opisuje strona o podziale majątku po rozwodzie.

Co dzieje się z kredytem po rozwodzie?

Nic się nie zmienia, dopóki nie zgodzi się na to bank. Wyrok rozwodowy nie przepisuje kredytu na jedną osobę i nikogo nie zwalnia z długu. Żeby jedno z Was przejęło kredyt, potrzebna jest zgoda banku (art. 519 § 2 pkt 2 KC).

Sprawdź w umowie, czy odpowiadacie solidarnie. Jeśli tak, bank może żądać całej raty od każdego z Was, także od osoby, która się wyprowadziła.

Dlaczego własność i kredyt trzeba planować razem?

Po rozwodzie mieszkanie należy do Was obojga w częściach, zwykle po połowie. Sprzedaż całego mieszkania wymaga zgody obojga. Każde z Was może z niego korzystać, o ile nie przeszkadza drugiemu. Jeśli nadal mieszkacie razem, sąd w wyroku rozwodowym ustala, jak korzystacie z mieszkania.

Scenariusz wybierzesz na podstawie trzech liczb: wartości rynkowej mieszkania, aktualnego salda kredytu i zdolności kredytowej osoby, która chce zatrzymać mieszkanie.

Jakie są cztery scenariusze?

Scenariusz 1: przejęcie przez jedną osobę. Bank nie musi zgodzić się na przejęcie długu. Sam ocenia, czy przejmujący udźwignie spłatę. Zgoda samych byłych małżonków tu nie wystarcza.

Scenariusz 2: sprzedaż. Z ceny spłacacie kredyt, a resztę dzielicie według udziałów. Kończy to jednocześnie wspólny dług i wspólną własność. Problem pojawia się, gdy kredyt jest wyższy niż wartość mieszkania.

Scenariusz 3: dalsza wspólna spłata. Ustalacie między sobą, kto mieszka i kto płaci, ale umowa z bankiem się nie zmienia. Te ustalenia działają tylko między Wami.

Scenariusz 4: ustalenie sposobu korzystania. Przy domu, który da się podzielić na dwie części, możecie ustalić, kto korzysta z której. Własność się nie zmienia. Bez zgody decyduje sąd, a wniosek kosztuje 100 zł. Nie kończy to ani współwłasności, ani wspólnego kredytu.

Jak policzyć spłatę byłego małżonka?

Gdy jedna osoba przejmuje mieszkanie razem z kredytem, przy równych udziałach płaci drugiej zwykle połowę wartości netto. Wartość netto to wartość rynkowa minus kredyt do spłaty.

Przykład. Mieszkanie warte 700 000 zł kupiliście w czasie małżeństwa na wspólny kredyt. Do spłaty zostało 400 000 zł. Udziały są równe.

Założenia: równe udziały, bank zgadza się na przejęcie kredytu przez jedną osobę, brak innych rzeczy i nakładów do rozliczenia. W prawdziwej sprawie liczy się wycena, aktualne saldo i ewentualne nakłady.

Jeśli bank nie zgodzi się na przejęcie, a mieszkanie i tak przypadnie jednej osobie, druga nadal odpowiada za dług. Spłatę liczy się wtedy inaczej. Ustalcie to przed podpisaniem ugody.

Co z ratami płaconymi po rozwodzie?

Jeśli po rozwodzie tylko Ty płacisz raty, możesz żądać zwrotu od drugiego kredytobiorcy. Zwykle należy Ci się połowa spłaconych rat (art. 376 KC).

Sąd rozlicza te raty w sprawie o podział majątku. Zgłoś je właśnie tam, bo po prawomocnym podziale nie dochodzi się ich osobno. Dlatego zachowuj potwierdzenia każdej raty.

W praktyce różnie opisuje się podstawę takiego rozliczenia: jako zwrot od współdłużnika albo jako nakład z majątku osobistego. Wynik jest podobny. Przy równym udziale w długu chodzi zwykle o połowę spłaconych rat.

Mieszkanie kupione przed ślubem to osobny przypadek. Zostaje majątkiem osobistym kupującego, ale raty spłacone w czasie małżeństwa ze wspólnych pieniędzy trzeba rozliczyć. Przykład z liczbami pokazuje tekst o tym, co wchodzi do majątku wspólnego.

Notariusz czy sąd przy mieszkaniu z kredytem?

Jeśli dogadasz się co do podziału, wystarczy umowa u notariusza. Bez zgody o podziale decyduje sąd. Przy mieszkaniu z hipoteką notariusz liczy taksę od pełnej wartości mieszkania, bez odejmowania kredytu. Dlatego różnica w kosztach jest większa, niż sugeruje wartość netto.

Taksa w tabeli to stawka maksymalna. Notariusz może pobrać mniej, więc zapytaj o nią przed podpisaniem aktu. Pełne porównanie obu dróg zawiera tekst ile kosztuje podział majątku.

Co sprawdzić, zanim cokolwiek ustalicie?

• Aktualne saldo kredytu, a nie kwotę z umowy. To ono wyznacza wartość netto mieszkania.
• Wartość rynkową mieszkania. Spór o wycenę w sądzie oznacza zwykle biegłego, czyli dodatkowy koszt i czas.
• Rodzaj odpowiedzialności w umowie kredytu, czyli czy jest solidarna.
• Stanowisko banku w sprawie przejęcia kredytu przez jedną osobę.
• Kiedy i za co kupiliście mieszkanie: przed ślubem czy w trakcie, z kredytu, ze spadku czy z darowizny. Przy mieszkaniu od rodziców pomoże tekst o darowiźnie w rodzinie.

Jeśli mieszkanie jest wspólne z kimś spoza małżeństwa, na przykład z rodzeństwem, stosuje się przepisy o zniesieniu współwłasności.

Od czego zacząć?

1. Pobierz z banku zaświadczenie o saldzie kredytu. Sprawdź w umowie, czy odpowiedzialność jest solidarna.
2. Ustal wartość rynkową mieszkania, choćby orientacyjnie, na podstawie ofert podobnych mieszkań.
3. Zapytaj bank o warunki przejęcia kredytu przez jedną osobę i o wymaganą zdolność kredytową.
4. Policz wartość netto i spłatę według przykładu z tego wpisu.
5. Zbieraj potwierdzenia rat płaconych po rozwodzie.
6. Sprawdź, czy rozwód jest prawomocny i czy wyrok mówi o korzystaniu z mieszkania.
7. Opisz sprawę w formularzu. Podaj, czy bank wypowiadał się o przejęciu kredytu. Zgłoszenie trafi do specjalisty od spraw majątkowych, który oceni realne scenariusze. Przebieg opisuje część jak to działa na stronie oferty.